お部屋探しは（株）サンユーハウジングで【都心を中心に24時間物件案内する不動産会社です。新築・中古物件、一戸建てからマンションまで賃貸売買行います】

・『売るかもしれない』リスクは、中古の方が対応しやすい

・中古なら、立地条件にこだわって探せる

・安いと選択肢も広がる

 

新築マンションを購入した人が、転勤や失業など思わぬ事態の発生で、もしマンションを売るとしたら、今の時代は買ったときより安くしか売れません。

 

実際の売却価格は物件の市況によって多少変わるのですが、中古というだけでまず値下がりします。値下がり幅が大きいほど、住宅ローンの残高よりも売却価格が低くなる可能性が大きくなります。

 

そうなると売ってもローンが残ってしまうという最悪の事態になってしまいます。 もちろん、中古マンションも、古くなる分だけ値下がりします。

 

しかし一般的には、新築で買ったマンションを売るよりも値下がり幅は小さいのです。また新築よりも購入価格が小さいため、住宅ローンも小額で済む場合が多いでしょうから、ローン残高よりも低くなってしまう可能性は低くなります。

 

売らなければならないリスクに陥ったときに重要なことは、売却した金額で住宅ローンが完済できることです。この観点で「売るかもしれないリスク」を考えると中古マンションのほうが有利といえます。

 

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あるエリアに新築マンションと中古マンションが100戸ずつあるとします。

 

中古マンションは1戸ずつ売り出されるので、そのエリアに満遍なく100戸が点在します。一方新築マンションのほうは50戸100戸と販売されます。

 

新築マンションを探していても、希望の場所に建たなければ100戸全てが対象外になってしまいます。エリアを絞る中古マンションのほうが買いやすいのです。

 

また、町の発展の経緯を考えたとき、利便性の高い駅周辺は既に商業圏が形成されていますので、駅の近くに新しいマンション用地が残っていることは少ないでしょう。駅周辺の商業圏が形成途上の時に建てられた中古マンションなら、駅から近い立地で見つかる可能性が高いといえます。

 

同様に、公園の近くなどの好条件は、マンションと一緒に公園を造る場合を除き、中古のほうが探しやすいのです。一般的にエリアを限定して探す場合、立地条件にこだわって探す場合は、中古マンションのほうが有利と考えられます。

 

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「価格が安い」イコール「少ない予算で買える」のはもちろんのことですが、メリットはそれだけではありません。

 

「都心の利便性の良いところに住みたいけど予算オーバーだな」という場合にも、「部屋数が多くて広いマンションが欲しいけど、新築だと高くなる」という場合にも中古マンションなら手が届きます。同じ予算でより条件の良いマンションが購入できるのです。

 

新築マンションの場合は、自分の予算を優先して、希望条件を譲っていくという寂しい作業になりますが、中古マンションの場合は絶対に譲れない条件はそのままでも、物件を探すことができます。

 

どちらのほうがより良いでしょうか？弊社のオススメは「安く買って、自分らしく手を加える予算を回す」ということです。住まいへの愛着と日々の暮らしの快適さなど、新築では得がたいものを手に入れることができるからです。

5年ほど前は、「2割の頭金」は絶対に必要でした。

なぜなら金融機関が8割までしか貸してくれなかったからです。

 

しかし、時代は変わり随分住宅ローンは組みやすくなりました。 一昔前なら金利1％台なんて夢のような話でした。今では当たり前です。

 

では、この金利情勢に合わせてマンションを購入すべきなのでしょうか？ それともしっかり貯金をしてから探すべきなのでしょうか？ 具体的なケースに沿って考えてみたいと思います。

 

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Ａさんの現在の家賃は10万円（2ＬＤＫ）です。

 

1年間で10×12＝120万円の家賃

を支払っています。

 

2年に一度の更新ですので、更新料金が1ヶ月分かかります。

これを単純に10年間で計算すると1250万円の支払いをしていることになります。

Ａさんは10年後にマンションを購入するために月々3万円の貯金もしています。

 

これを計算すると

3万円×120ヶ月＝360万円の貯金

をすることができました。

 

Ｂさんは若くしてすぐにマンションを購入しました。

 

3000万円ほどのマンション（3ＬＤＫ）を金利1.00％で購入。

毎月の支払いは8万5000円

ほどです。

 

家賃よりも月々の支払いが安い分、月々4万5000円の貯金をしています。

 

4万5000円×120ヶ月＝540万円の貯金

をすることができました。

実は、住宅ローンは2つに分けることができます。 金利と元本です。   毎月8万5000円のうち当初の支払い額の内訳をみるとこうなります。   【支払い1月め】 元金6万円　金利2万5000円（端数切り上げ）   つまり、住宅ローンは毎月減っていくのです。 この割合はどんどん元金の割合が増えていきます。   【2年目】 元金6万600円　金利2万4400円といった具合です。   これを10年間計算してみましょう。 3000万円借りたお金はいくらになるのでしょうか？（※）   答えは 2167万円です。800万円以上返しているのです。 これをさっきの貯金と足してみましょう。   833万円+540万円＝1373万円となり、 実に1300万円以上の貯金をしていることになるのです。 このように考えていくとなるべく若いときに 住宅ローンを組んだほうが有利といえます。 しっかりと人生設計をして有意義にお金を使いましょう。   ※返済のための複雑な計算式になります。